业主验房

　　项目名称：_____________开 发 商：______________物业公司：___________

　　房屋楼号：_____________验房日期：______________验房人员：___________

　　验收毛坯房时需要对以下八个方面多加留意。

　　1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。3、各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

　　文件

　　1.房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是____否____

　　2.房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是____否____

　　3.各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？是____否____

　　门

　　5.每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？是____否____

　　6.门与门框的各边之间是否平行？是____否____

　　7.门插是否插入得太少？是____否____

　　8.门间隙是否太大？(门和门锁间的缝隙必须小于三毫米)是____否____

　　9.每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？是____否____

　　窗

　　10.窗边与混凝土接口是否有缝隙？(窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙)是____否____

　　11.各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是____否____

　　12.窗与窗框各边之间是否平行？是____否____

　　13.窗户玻璃是否完好？是____否____

　　14.窗台下面有无水渍？(如有则可能是窗户漏水)是____否____

　　墙

　　15.屋顶上是否有裂缝？(与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题)是____否____

　　16.承重墙是否有裂缝？(若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患)是____否____

　　17.房间与阳台的连接处是否有裂缝？(如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位)是____否____

　　18.墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是____否____

　　19.从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是____否____

　　20.墙面是否有水滴、结雾的现象？(冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题)是____否____

　　21.山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是____否____

　　22.内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)？是____否____

　　23.墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是____否____

　　24.墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是____否____

　　天花板

　　25.是否有麻点？(如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响)是____否____

　　26.是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是____否____

　　27.卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是____否____

　　28.顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是____否____

　　地面

　　29.检查地面有无空壳开裂情况？(用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好)是____否____

　　30.看地板有无松动、爆裂、撞凹？是____否____

　　31.木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声是____否____

　　32.地板间隙是否太大？是____否____

　　33.柚木地板有无大片黑色水渍？是____否____

　　34.地脚线接口是否妥当，有无松动？是____否____

　　35.用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？是____否____

　　卫生间

　　36.坐厕下水是否顺畅？是____否____

　　37.冲厕水箱是否有漏水声？是____否____

　　38.浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？(一般会有防水涂层)是____否____

　　39.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是____否____

　　40.浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象(裂痕有时细如毛发，要仔细观察)是____否____

　　41.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是____否____

　　42.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是____否____

　　43.淋浴花洒安装是否过低？是____否____

　　厨房

　　44.电、水、煤气表具是否齐全？是____否____

　　45.电、水、煤气表的度数是否有零开始？是____否____

　　46.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是____否____

　　47.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是____否____

　　48.墙面瓷砖砌筑是否合格？(砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实)是____否____

　　49.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是____否____

　　50.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是____否____

　　51.您住的房间上面的邻居家是否漏水？(否则您家的日子也一定不好过)是____否____

　　52.水口内是否留有较多的建筑垃圾？是____否____

　　53.水池等是否有渗漏现象？是____否____

　　54.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是____否____

　　水

　　55.上下管是否有渗漏？(打开水龙头，查看各个管道)是____否____

　　56.是否有足够的水压？(打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表)是____否____

　　57.自来水水质是否符合标准？(注意区分市政水和小区自供水)是____否____

　　58.供水管的材质？(目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质)是____否____

　　电

　　59.电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？(主要是查看电闸能否控制各个电源)是____否____

　　60.户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是____否____

　　61.各个开关、插座是否牢固？(别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设)是____否____

　　62.是否市政供电？(每度临时电要比市政供电高0.2元，而且还没有保障)是____否____

　　63.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是____否____

　　64.所有灯是否能亮？所有插座是否有电？(使用试电笔或小型即插型电器)是____否____

　　暖

　　65.暖气支管是否有坡度？(供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端)是____否____

　　66.供暖管道是否有套管？(起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板)是____否____

　　67.水暖室内温度？(冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃)是____否____

　　气

　　68.燃气是否已经开通？是____否____

　　69.煤气、热水器开关位置是否妥当？是____否____

　　管线

　　70.燃气管线是否穿过居室？(如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范)是____否____

　　71.居室、客厅有否各种管线外露？是____否____

　　隔音

　　71.将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是____否____

　　精装修

　　72.和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是____否____

　　提示：

　　1.不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　2.A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

　　《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

　　B、《住宅使用说明书》--可带走

　　《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

　　C、《竣工验收备案表》

　　《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。

　　D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。

　　3.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”

　　对上述“多项费用”具体说明如下：

　　开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)

　　4.验收地面下水情况。

　　在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二～二十四小时，看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水

　　《两书》指的是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，开发商在交付房屋时向购房者提交。其中《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。根据《建筑质量管理办法》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基和主体结构工程，为设计文件规定的使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。商品住宅的保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。开发商应该按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。

　　当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。

　　验房时，检查窗户注意点什么？

　　验房师：窗户高度是否达90 c m，这是安全项目，国家强制性规定；窗洞口尺寸、方正、契口尺寸；窗框固定点个数、间距；形材质量、接头加工质量、有无开裂；窗框方正、对角线、垂直度；窗扇开启度，是否达到90度(平开窗)；窗扇垂直度，当窗扇和窗框快接触到时，可能会出现“/ ”或“ /”这样的不平行状！当窗户开启较小时影响美观和密封性能，主要原因是窗扇的滑轮有高低；玻璃有无缺陷、应该使用安全玻璃的部位有无使用安全玻璃；窗户五金件是否合格；密封胶的施工质量，有无开裂、漏点，这会造成窗户漏水；外窗台坡度、有无裂纹、空鼓；窗框泄水孔位置、大小、有无采用错位开洞方式；窗扇封板长度、有无加装防盗块。

　　在收房时应该注意什么，如发现问题应该如何解决？

　　良策验房师：在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。

　　如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

　　在验房时发现地热采暖的分、集水器安装时，集水器各分支路上未安装阀门，问这是否符合有关规定？

　　验房师：你提的这个问题，带有一定的普遍性，验房过程中发现，有相当一部分地热施工单位在安装分水器时不给安装集水器各分支路阀门。这种做法是不正确的，根据 J G J142—2004《地面辐射供暖技术规程》第六节分、集水器及附件的设计中的第3.6.1条规定：每个分支环路供回水管上均应设置可关断阀门。

　　郑先生：验房过程中，怎么检验电？

　　验房师：

　　1.检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

　　2.开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。

　　3.开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

　　4.检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

　　5.检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一，比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。

　　6.检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

　　7.检查入户门门铃：带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

　　网友问：开发商在交付房屋时，要求我先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件，我有权拒绝吗？

　　专家答：开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定